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O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto que incide sobre a transmissão de propriedade de imóveis ou de direitos reais sobre imóveis, por ato oneroso entre pessoas vivas. O ITBI é um tributo de competência municipal, conforme definido na Constituição da República, no artigo 156, inciso II.
Atualmente, o ITBI em Caucaia é regulado pelos artigos 168 a 181 da Lei Complementar n.º 02 de 23 de dezembro de 2009 — Código Tributário do Município de Caucaia. Esta legislação define as regras para a cobrança, isenções, alíquotas, base de cálculo e responsabilidades relacionadas ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no município.
O ITBI tem como fato gerador o registro no cartório competente da aquisição de um imóvel por transmissão onerosa a qualquer título “inter vivos” (entre pessoas vivas).
A transmissão onerosa ocorre quando há transferência de bens ou direitos mediante o pagamento de um valor, ou troca de bens. Ou seja, é uma transação não gratuita, como acontece em uma compra e venda de imóvel. Diferente de uma doação, onde não há pagamento, na transmissão onerosa existe uma compensação financeira ou troca.
Sim. São equiparadas à transmissão de bens imóveis para fins de ITBI:
(Art. 168 e 169 da Lei Complementar n.º 02 de 23 de dezembro de 2009 — Código Tributário do Município de Caucaia).
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. (Art. 173 da Lei Complementar n.º 02 de 23 de dezembro de 2009 — Código Tributário do Município de Caucaia). O valor declarado pelo contribuinte na Declaração de Transmissão Imobiliária (DTI), tem presunção de ser condizente com o valor de mercado.
Nas permutas, a base de cálculo será o valor de cada imóvel envolvido na troca, individualmente.
Nesses casos, a base de cálculo será o preço do maior lance oferecido na arrematação, adjudicação ou leilão.
Para a instituição de usufruto, a base de cálculo será o valor de mercado do imóvel, reduzido pela metade.
Se o valor declarado pelo adquirente for considerado incompatível com o valor de mercado, a base de cálculo será reavaliada pela prefeitura por meio de um procedimento administrativo. Nesse processo, o contribuinte tem o direito ao contraditório e à ampla defesa.
A Secretaria de Finanças (SEFIN) utiliza um observatório de valores imobiliários, que coleta, organiza e analisa dados do mercado imobiliário.
A alíquota padrão do ITBI é de 3% sobre o valor do imóvel.
Sim! Se o pagamento for feito antes do registro do imóvel, a alíquota cai para 2%. Esse valor pode ser pago até a data de lavratura da escritura ou do contrato que formaliza a transmissão do imóvel.
Quando o imóvel é financiado pelo SFH, a alíquota é reduzida para 0,5% sobre a parte financiada, até o limite de 180.000 UFIRCAs (Unidade Fiscal de Referência do Município de Caucaia). O restante do valor do imóvel terá a alíquota de 2%.
Nas retomadas amigáveis ou jurídicas por inadimplência de imóveis financiados pela extinta COHAB e repassados à Caixa Econômica Federal, a alíquota é de 0,5%.
Sim. A alíquota é de 1,5% quando o ITBI é antecipado em contratos de compra e venda financiados diretamente com imobiliárias, construtoras ou incorporadoras, desde que respeitadas as seguintes condições:
(Art. 174 da Lei Complementar n.º 02 de 23 de dezembro de 2009 — Código Tributário do Município de Caucaia).
O contribuinte do ITBI é a pessoa diretamente responsável pelo pagamento do imposto, de acordo com o tipo de transação realizada. (Artigo 171 da Lei Complementar n.º 02 de 23 de dezembro de 2009 — Código Tributário do Município de Caucaia) São eles:
Sim, conforme artigo 172 da Lei Complementar n.º 02 de 23 de dezembro de 2009 — Código Tributário do Município de Caucaia, além do contribuinte, existem pessoas que respondem solidariamente pelo pagamento do ITBI. São elas:
Conforme Art. 170 da Lei Complementar n.º 02 de 23 de dezembro de 2009 — Código Tributário do Município de Caucaia — o ITBI não incide nas seguintes situações:
Sim. Se a empresa que recebe os bens tem como principal atividade a compra, venda, aluguel de imóveis ou arrendamento mercantil, o ITBI será cobrado. Isso ocorre quando mais de 50% da receita da empresa, nos 24 meses antes ou após a aquisição, provém dessas atividades.
Nesse caso, a preponderância da atividade será apurada nos primeiros 36 meses após a aquisição dos bens.
Se for verificado que a empresa tem como principal atividade a compra e venda de imóveis, o ITBI será devido, e o valor será calculado com base no valor dos bens na data do pagamento do imposto.
As seguintes transações são isentas do ITBI, conforme Art. 177 da Lei Complementar n.º 02 de 23 de dezembro de 2009 — Código Tributário do Município de Caucaia:
Sim. Para que a isenção seja aplicada, o servidor municipal, seja ele ativo ou inativo, ocupante de cargo efetivo ou por comissão, não pode possuir outro imóvel no município, e o imóvel adquirido deve ser utilizado como residência.
Sim. Templos religiosos e entidades assistenciais sem fins lucrativos, reconhecidas como de utilidade pública municipal, estão isentas do pagamento do ITBI para a aquisição de imóveis necessários ao seu funcionamento, desde que cumpram os requisitos previstos em lei.
Os documentos necessários para o lançamento do ITBI estão listados no checklist de documentação, disponível na Carta de Serviços da Secretaria de Finanças. Você pode acessar todos os detalhes e a documentação exigida no neste link.
Sim. Caso o contribuinte não concorde com o valor atribuído pela autoridade fiscal, ele poderá iniciar um processo de reavaliação. Para isso, é necessário apresentar pelo menos dois dos seguintes documentos (Instrução Normativa 01/2023):
Se o Setor do ITBI indeferir o pedido de reavaliação, o contribuinte tem o direito de apresentar uma impugnação contra o Lançamento do ITBI. Essa impugnação deve ser dirigida à primeira instância do Conselho Administrativo Tributário (CAT), conforme previsto no artigo 271 da Lei Complementar n.º 02 de 23 de dezembro de 2009 — Código Tributário do Município de Caucaia.
Se o ITBI não for pago no prazo estipulado, o contribuinte pode solicitar à Secretaria de Finanças um novo Documento de Arrecadação Municipal (DAM) dentro de até 90 dias após o vencimento. Se esse prazo for ultrapassado, será necessário abrir um novo processo.
A emissão da declaração DTI para preenchimento se encontra disponível neste site ou presencialmente na SEFIN de Caucaia.
O boleto de pagamento da GUIA de ITBI pode ser emitido diretamente neste site ou presencialmente na SEFIN de Caucaia.
A Guia de ITBI pode ser emitida diretamente neste site ou presencialmente na SEFIN de Caucaia.